5 Syarat Utama Gedung Perkantoran Anda Tak Akan Pernah Kosong Penyewa

Baru saja di awal maret 2018 ini, Indonesia masuk dalam 20 negara terbaik tujuan investasi di dunia. Bahkan tak tanggung-tanggung, majalah asal Amerika Serikat, U.S. News & World Report menempatkan Indonesia di posisi kedua setelah Filipina.

Menanggapi perkembangan dunia usaha yang begitu menggeliat di tanah air, lahirnya beragam gedung perkantoran yang bisa disewa atau disebut pula dengan istilah kantor sewa sebagai respon atas keinginan para memodal asing yang lebih asset light. Terlebih untuk beberapa kota besar seperti Jakarta dan sekitarnya, ketersedian lahan sangat terbatas dan harganya-pun melambung tinggi.

Syarat Gedung Perkantoran Ramai Penyewa

Perlu anda tahu, pada tahun 2017 jumlah gedung yang disewa di Jakarta (annual office demand) hanya 200,000 m2, sementara jumlah gedung yang baru jadi (annual office supply) di periode yang sama mencapai 500,000 m2. Maka mau tidak mau, sampai dengan saat ini masih banyak gedung perkatoran di Jakarta yang kosong, bahkan nilai okupansi gedung perkantoran di Jakarta akhir 2017 berada di 79.34%. Lalu bagaimana membuat gedung perkantoran tak pernah sepi penyewa dan kompetitif?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, manager SewaKantorCBD.com Stephanus Michael angkat bicara berdasarkan pengalaman selama ini mengelola urusan sewa menyewa lebih dari 500 gedung perkantoran di Jakarta.

1. Sensitif Dengan Permintaan Penyewa Gedung Perkantoran

Dalam kajian teori, kantor sewa bisa diartikan sebagai bangunan perkantoran yang fasilitas dan ruangnya disewakan. Keberadaan kantor sewa menjadi sangat penting mengingat perkembangan dunia usaha yang begitu pesat tetapi tidak diimbangi dengan ketersediaan lahan yang memadai.

Meski demikian, membangun gedung perkantoran di lokasi yang super strategis tetapi tidak memperhatikan permintaan penyewa, hasil rent tidak akan sama dengan yang memperhatikan penyewa. Stephanus bahkan memberikan penjelasan lebih detail soal permintaan penyewa.

“Apa yang penyewa minta? Beragam. Tetapi kebanyakan penyewa akan lebih memilih office building (bangunan kantor) yang memiliki fasilitas seperti coffee shop, restaurat, gym dan seterusnya. Sayangnya banyak pemilik gedung perkantoran yang tidak memprioritaskan hal ini.”

“Contohnya, banyak gedung yang memberikan tarif sangat tinggi untuk fasilitas seperti coffee shop, restaurant dan gym, karena biasanya fasilitas tersebut memerlukan area retail di Ground Floor atau Mezzanine. Sayangnya, fasilitas-fasilitas tersebut tidak bisa afford apabila tidak diperlakukan khusus selayaknya sebagai fasilitas, sebagai akibatnya gedung perkantoran yang tidak memahami hal penting ini tidak akan memiliki fasilitas.

“Penyewa harus dimanjakan dengan fasilitas, karena mereka memilih untuk sewa kantor anda bukan hanya karena alasan harga yang murah dan kualitas gedung yang baik. Dengan banyaknya fasilitas, penyewa akan senang, dan karena penyewa senang, okupansi akan naik, harga sewa gedung perkantoran juga akan naik. Di situlah semestinya gedung mendapatkan nilai tambah, bukan dengan semerta-merta menaikan harga sewa karena di unit tersebut terletak di Mezzanine atau Ground Floor,” jelas Stephanus.

Jangan lupa, tambahkan pula dengan fasilitas yang akan digunakan penyewa, misalnya penyewa diijinkan untuk install 24 jam AC untuk server room, jumlah parkir fleksibel, dan lain lain. Intinya gedung harus mendengarkan apa yang penyewa harapkan.

2. Memahami dan Mendalami Kondisi Market

Bicara soal kondisi market gedung perkantoran, Stephanus mengakui bahwa sekarang ini kondisi market sangat lesu untuk pemilik gedung perkantoran. Di tahun 2017, kita berada di “14 year low”, terburuk sejak 2004 dari segi okupansi. Tahun 2018, okupansi kita terus turun. Lucunya, tahun 2017 jumlah permintaan untuk sewa kantor meningkat, tetapi okupansi kita tetap turun akibat over supply (kebanyakan gedung yang jadi).

Kalau dibuat rata-rata, jumlah permintaan sekarang ini banyak. Bahkan mencapai dua kali lipat jika dibanding dengan rata-rata 5 tahun sebelumnya. Untuk annual office demand, 5 tahun sebelumnya rata-rata kita adalah 97,000 m2. Sementara di tahun 2017, annual office demand kita dua kali dari sebelumnya atau sekitar 200,000 m2. Annual office demand adalah jumlah kantor yang pindah dalam satu tahun.

Sayangnya, jauh lebih banyak gedung perkantoran yang baru jadi di tahun 2017 untuk disewa dengan jumlah hampir mencapai 500,000 m2. Itu artinya penyewa memiliki pilihan gedung perkantoran yang sangat banyak dan beragam.

Sama artinya pula, bila penyewa mau sewa gedung perkantoran, mereka memiliki banyak pilihan, dan kalau pemilik gedung masih “jual mahal”, tidak menyesuaikan harga, tidak fleksibel atas permintaan klien, pemilik kantor pasti akan susah untuk menarik penyewa agar pindah ke gedung perkantoran-nya.

3. Memahami Siapa Kompetisi Anda

Gedung perkantoran memiliki beragam desain, kegunaan dan karakter. Gedung perkantoran yang terletak dekat bandara berbeda karakternya dengan gedung perkantoran yang terletak di dekat mall-mall premium seperti Senayan City, Plaza Senayan, Plaza Indonesia dan Grand Indonesia.

Sekarang, anda harus bisa memetakan – siapa yang jadi kompetisi anda? Gedung mana yang serupa dengan gedung anda? Apakah gedung perkantoran tersebut lebih baik ketimbang gedung yang anda sewakan dan dengan harga sewa yang lebih murah?

Satu-satunya cara adalah anda harus responsif terhadap permintaan penyewa. Perlu anda tahu, sekarang ini ada banyak sekali gedung baru dengan grade A yang baru saja selesai dibangun. Karena masih baru, gedung tersebut masih dengan kondisi okupansi yang rendah, walaupun kondisinya bagus dan terletak di lokasi premium. Sehingga soal penawaran ke perusahaan yang sedang mencari kantor untuk di sewa, gedung tersebut akan sangat aggresif.

“Intinya anda harus bisa memposisikan diri, gedung anda grade apa? Kira-kira siapa kompetisinya? Harganya mestinya berapa yang kompetitif dengan market yang ada? How well are you responding to the competing office buildings?”, tekan Stephanus

4. Memahami Keunggulan Dan Kelemahan Yang Dimiliki Gedung Anda

Memahami kelebihan dan kekurangan sendiri memang bisa menjadi cara yang cukup ampuh untuk meraih kesuksesan. Sama juga jika anda mempunyai kantor untuk di sewa, anda sebagai pemilik gedung perkantoran harus paham, kalau anda menerapkan harga sewa yang lebih tinggi dari kompetitor anda, itu kenapa?

Apakah ada alasan tertentu sehingga klien-klien mau bayar lebih mahal untuk gedung anda? Misalnya kualitas gedung perkantoran anda lebih baik, transportasi publik lebih baik, lokasi lebih baik dan lainya. Jika faktanya gedung perkantoran anda tidak memiliki kelebihan yang menjadikan klien mau membayar lebih, gedung akan sulit mendapatkan klien jika anda masih menerapkan harga yang ‘terlalu’ mahal.

Jangan lupa pula untuk melihat apa kelemahan gedung anda, bisa dari segi lokasi, fasilitas, publik transportasi dan lainya. Kalau anda tau apa kelebihan dan kekurangan gedung anda dengan jelas, anda akan bisa memposisikan gedung anda di posisi yang lebih baik untuk mendapatkan calon penyewa.

5. Mendengarkan Feedback dari Penyewa

Terakhir, dengarkanlah feedback dari perusahaan yang sewa kantor dari gedung anda. Seperti yang sudah Stephanus katakan di awal, penyewa gedung perkantoran memiliki posisi yang penting dalam bisnis anda. Penyewa pulalah yang merasakan bagaimana gedung anda digunakan. Jika penyewa puas dengan gedung perkantoran anda, itu kenapa? Apakah karena lokasinya, transportnya, fasilitasnya, management gedungnya atau apa?

Begitu juga sebaliknya, jika para pegawai yang perusahaannya sewa kantor tidak puas dengan gedung perkantoran anda, itu kenapa. Dengarkan feedback penyewa sebagai bahan perbaikan pengelolaan gedung perkantoran yang anda miliki.

Sekali lagi, anda musti sadar bahwa jumlah penyewa gedung dengan jumlah gedung perkantoran yang disewakan di Jakarta lebih banyak gedungnya. Kompetisinya sangat berat. Jika anda tidak memiliki gedung berkualitas dan dengan pemasaran yang tepat, anda akan sulit bersaing. Cobalah kontak SewaKantorCBD.com jika anda ingin diskusi lebih lanjut soal pemasaran gedung perkantoran anda.